Del edificio construido en los ochenta entre las plazas Adrúbal y Escritor Ramón Solís gracias al respaldo económico de Blanca Andalucía S. A, solo la entreplanta, unos 400 metros cuadrados, pertenecen a la empresa. Hasta la pandemia, el local comercial ha estado ocupado por diferentes firmas, pero permanece vacío desde entonces por la crisis económica provocada por el Covid-19. El responsable de Blanca Andalucía, decidió entonces que, en lugar de ser ocupado como oficinas, destinaría el espacio para vivienda residencial.
Pero han sido, según su testimonio, documentado, tantas las trabas que ha optado por la instalación de apartamentos turísticos, ocho, de unos cuarenta metros cuadrados cada uno, actividad comercial que no ha encontrado ningún problema para proyectar y contar, de hecho, con la autorización municipal.
En conversación con VIVA CÁDIZ, explica que el primer escollo que encontró para destinar el local comercial a uso residencial fue el PGOU de Cádiz. La norma urbanística, en su artículo 3.3.8. decreta que en los edificios de vivienda colectiva, como este, se accederá a cada una de las viviendas desde espacios comunes o espacios libres privados conectados con la vía pública, no permitiéndose el acceso directo a las mismas desde, en este caso, la Plaza Asdrúbal. Esto le obligaba a negociar con la comunidad de propietarios para construir el acceso desde la plaza Escrito Ramón Solís. “La imposibilidad de acceder a las exigencias que plantearon, por coste e inviabilidad, me hicieron desechar la idea”, asegura, tras un meses de conversaciones infructuosas.
Paralelamente, se topó con la fiscalidad. Con una obra prevista de calado, la legislación establece que “el IVA en las obras de adecuación de un local comercial no es deducible para viviendas”. “De acuerdo a la Dirección General de Tributos, las facturas de las obras y materiales para la adecuación de locales que van a ser transformados en viviendas, que no va a ser construcciones nuevas, dada su actividad anterior, tienen el IVA al 21% y no es deducible”, detalla, lo que encarecía su inversión de una manera considerable. “En cambio -agrega-, el IVA sí es deducible para apartamentos turísticos con servicios hosteleros”, como es el caso de la entreplanta 16-17 del edificio.
Por último, el responsable de Blanca Andalucía S. A. fue incapaza de amarrar financiación por parte de las entidades bancarias para las viviendas residenciales tras consultar sobre ello. “Las autopromociones de viviendas se consideran de alto riesgo y hay que aportar contratos de ventas con depósitos realizados”, sostiene, mientras que para apartamentos turísticos “se estudia el valor del inmueble y la solvencia del negocio y del solicitante de forma ordinaria”. En su caso, la inversión tiene garantías de amortización. Los números, dado que no cuenta con más propiedades, acabaron por hacerle optar por el alojamiento vacacional.
